入居条件の緩和を検討する

入居条件を見直し条件を緩和させることも空室物件に効果のある対策と
言えるでしょう。

条件の緩和対策としては「単身高齢者の入居可」「外国人の方の入居可」が
挙げられます。
特に「単身高齢者の入居可」は改善効果がとても期待されると思います。
単身高齢者の入居需要は増加していますが、物件オーナーの懸念も多いため入居可の物件が
足りていない状況は続いています。

その理由は主に2つあり、「賃料滞納」と「孤独死」の2点です。
賃料滞納について
「賃料滞納」については、高齢者の場合すでに仕事をリタイアして収入源が年金に依存しているケースも少なくありません。
そうなると万が一賃料滞納が発生した場合、回収することが極めて難しくなることと、
別のところに移ってもらうことも簡単にはできないため、リスクを回避するために入居を断るケースがあります。

高齢者が賃貸物件を借りる際に財団が連帯保証人になってくれる制度を利用することで滞納リスクを抑えられるので、高齢者の入居審査に通りやすくなります。
また、入居者の子供を連帯保証人とすることで、リスク回避を行うことができます。
孤独死について
そして入居の際に一番気にする部分は「孤独死」です。
物件で入居者が事故死した場合、事故物件として次の入居者に心理的瑕疵を告知しなければなりません。
告知をした場合次の入居者が決まり辛くなってしまうことから孤独死が起こりやすい単身高齢者の入居を避けるオーナー様も多いです。
ただ、孤独死のような自然死は裁判所も瑕疵には該当しないという判例を出しているケースもあります。
自然死は次の入居者に対して、重要事項説明での説明は不要であり事故物件にはならないということになります。

しかし、亡くなってからの日数が経過している場合には、事故物件に該当する可能性が高くなりますので早期発見が必要になります。
高齢者の単身入居の場合、人付き合いが希薄だったり子供が遠方に暮らしているなどの理由で孤独死の発見が遅れるケースが多いため、結果的に事故物件になってしまうことがあるようです。

孤独死を防ぐ・リスクを最小限にするには

最近では警備会社などでも高齢者見守りサービスを導入しており、高齢者の安否確認は行いやすくなっている環境です。
室内の生活動線にセンサーを配置し、一定時間動きがない場合には、異常信号を伝えるという機械的な警備も登場しています。
単身高齢者も徐々に入居させやすい状況となっていますので、検討してみるのも一つです。

外国人の入居を緩和する

今までは、外国人労働者は連帯保証人がいないと住居を借りられない例は少なくありませんでした。
今回、法務省が公表したガイドラインでは、外国人労働者を受け入れる企業が連帯保証人になる、もしくは、家賃債務保証業者を確保することを求めており、外国人が日本に長期滞在できるよう体制を整えています。

外国人の入居に関するポイント

保証人以外にも外国人が住居探しに苦労してしまう理由には、オーナー側が入居に踏み切れない以下の不安点が挙げられます。


管理会社の役割とは

まずはじめに一般的に本来の管理の業務とはどのような内容があるのでしょうか。

  • コミュニケーションが
    とれるか不安

  • 家賃の支払いが不安

  • ルールを
    守ってくれるかが不安

このような点を解消出来れば外国人の入居を促して空室を減らすことが出来るでしょう。 言語面の心配が多い点は最近では様々なサービスがありますのでそれおぞれの不安点に対する サポートサービスをご紹介します。

コミュニケーションサポート会社を使用する

コミュニケーションサポート会社とは、入居者と管理会社・オーナー間の コミュニケーションをサポートする会社です。 外国人専門の不動産賃貸事業に特化したコミュニケーションサポート会社もあり、個人・法人の不動産賃貸仲介の代行を行っています。

家賃保証会社を使用する

前述したコミュニケーションサポート会社が保証会社を兼ねていることもあります。
通常の保証会社よりも外国人に対して柔軟な審査をしてくれ場合も多いです。

翻訳された契約書類を使用する

国土交通省のホームページにある
「外国人の民間賃貸住宅への円滑な入居について」という項目があり、 入居申込書や重要事項説明書などの外国語ものがあるので、 それを利用することで外国人が理解しにく契約文書を分かりやすく 説明することができます。
業者に依頼する際には別途費用は掛かってしまいますが、サポートを依頼することで、
外国人入居者の受け入れに伴う空室リスクを軽減することは十分に可能です。
費用対効果を考えながら検討してみてはいかがでしょうか。